היא התחילה טוב, נראתה די מבטיחה ואחרי הקיפאון העמוק שחוללה מגפת הקורונה בענף הבניה היה נראה שהוא בדרך להתאושש. ואז היא הגיעה- המהפכה המשפטית החלה לקרום עור וגידים ומשקיעים, רוכשי נכסים וציבור הבונים והמשפצים בחרו לשבת על הגדר עד יעבור זעם או לכל הפחות שיתברר לאן פניה של ישראל מועדות. אירועי השבת השחורה באוקטובר האחרון והמלחמה שעודנה בעיצומה החמירו אף יותר את המצב וגם למומחים בתחום קשה להצביע מה צופן לנו העתיד.
כלכלת הנדל"ן מושפעת מהלך הרוח הלאומי
לדברי האדריכל דן ישראלביץ, מבעלי המשרד 'ישראלביץ אדריכלים' שהינו מהמובילים בתכנון נחלות ובתי יוקרה, ראשיתה של שנת 2024 משקפת היטב את הטלטלות שחווינו במהלך 2023 אך בכל הקשור לרכישת מגרשים ולהתחלות פרויקטים נרשמת דווקא עלייה: תחילתה של השנה החולפת סימלה התאוששות מלאה ממשבר הקורונה וכבר ראינו תנופת בניה ועליה בביקושים אך מהר מאוד המצב השתנה. ללא קשר לעמדה פוליטית כזו או אחרת, כלכלת הנדל"ן מושפעת מטבעה מהלך הרוח הלאומי ומתחושות ולבטים שחווים האזרחים. אלה הובילו לקיפאון בענף בשל העדר אנרגיה בקרב הציבור הרחב והם נמנעו מלפעול. רבים התמקדו בניתוח הסיטואציה, חלקם לא ראו את כאן את עתידם והמצב הרחיק גם לא מעט מתושבי החוץ שמעורבים בשוק המקומי. כפועל יוצא נרשמה ירידה בשווי נכסים לפחות בחלק מהאזורים ובאלה בהם המחירים לא ירדו הם קפאו במקום. לכך התווספו העלייה הדרמטית בעלויות חומרי הגלם ובעלות העסקת הפועלים שייקרו את עלויות הפרויקטים בכ-30%".
מסתמן קונצנזוס: עתיד העם היהודי הוא כאן
"חודש לתוך מאורעות ה-7 באוקטובר השוק קפא לחלוטין אך במהלך נובמבר חל היפוך במגמה והחלה תופעה מעניינת כשלעצמה- התעוררות מרשימה בקרב רוכשי מגרשים וכפועל יוצא גם בהתחלות של פרויקטים חדשים. האנטישמיות הגואה ברחבי העולם וההבנה שאין לנו מקום אחר מלבד ישראל עושים את שלהם וישראלים שמשכו את כספם והתכוונו להשקיע אותו בחו"ל, כמו גם אחוז לא מבוטל מיהודי התפוצות, רואים כאן את עתידם. בתוך כך, גם תושבים בעלי יכולות כלכליות מישובים הממוקמים ממעבר לקו הירוק מעדיפים להתרחק מאזורי החיכוך ולפחות חלקם מתכננים מעבר כך שהעלייה בהיקפי פרויקטים חדשים בהחלט ניכרת, כך גם באזור השרון. בפועל בוצעו בישובי השרון לא מעט עסקאות בחודשיים האחרונים ומגרשים בשטח של כדונם נמכרו סביב ה-8 ו-9 מיליון שקלים. לסכום הזה יש להוסיף את עלויות התכנון והבניה שעתידים להסתכם בכ-7 מיליון שקלים נוספים בממוצע לבית בשטח של כ-300 מ"ר בנוי.
אירועי ה-7 באוקטובר מובילים לשינויים תכנוניים
"בפן הפרוגרמתי אנחנו עדים לשינויים בבקשות שעולות מצד הלקוחות, שחלקן הן פועל יוצא של פגיעה באמון ובתחושת הבטחון האישי", מוסיף ישראלביץ. "אם עד לפני חודשים בודדים הבקשה היתה לתכנן בתים כמה שיותר פתוחים ואווריריים, החשש מפני חדירת מחבלים למרחב הפרטי עושה את שלו ועכשיו הדרישה היא לתכנן סורגים. עולה גם דרישה לתכנן ממ"ד עם שירותים 'בילט אין', שחבוי מבעד לדלת סתרים כך שאם חלילה יחדרו מחבלים הם יתקשו לאתר את המרחב המוגן".
לדברי ישראלביץ, "מבחינת מפרטים אנחנו לא רואים שינויים מצד המזמינים אך בפרויקטים שנמצאים בשלבי בניה אנחנו נתקלים בבעיה של העדר כוח עבודה מיומן: ענף השלד, התפסנות והברזלנות נשלט כמעט כולו על ידי קבלנים מהמגזר הערבי ופועלים פלשתינים לכן גם מי שנמצא בשלב הבניה מתקשה להתקדם בפרויקט בהעדר פועלים. אלה שעובדים על פי הסכם רג'י (לפיו הקבלן התחייב להעמיד לרשות המזמין עובדים לפרק זמן שסוכם על ידי הצדדים) נאלצים לשלם כפליים על העבודה שכן הפועלים מחזיקים בתעודת זהות כחולה. בפועל קצב הבניה ירד ויש קושי אמיתי בניהול פרויקטים גדולים. כוח האדם שפועל בשטח (פועלים ממדינות כמו מולדובה, הודו וסין, שנקראו למלא את מקומם את הפועלים הפלשתינים) אינו מיומן בלשון המעטה מה שמוביל לעיכוב משמעותי בלוחות הזמנים".
ההאטה עדיין כאן- לפחות בפרויקטי הבנייה הרוויה
עדי לביא, סמנכ"לית שיווק וקשרי האדריכלים של MODY מעידה גם היא על האטה מסוימת, לפחות בכל הנוגע לפרויקטי בניה רוויה: "החל מה-7 באוקטובר פרויקטים קבלניים נעצרו כמעט לחלוטין וגם היום, כמעט 4 חודשים לתוך המלחמה, ברבים מהם תפוקת העבודה עודנה נמוכה ביחס לימים רגילים, זאת בהעדר פועלים. האתרים לא חזרו לעצמם ולכן הקבלנים לא מושכים סחורות כבשגרה".
"עם זאת, את המתרחש בבנייה בניה הפרטית אפשר לחלק לשניים: נראה שהמגזר הכללי בהחלט חושב פעמיים על מה הוא מוציא את כספו ואנשים נהיו מחושבים יותר- חלקם יושבים על הגדר, אחרים הקפיאו את השיפוצים או מחשבים מסלול מחדש מבחינת עלויות הפרויקט. בפרויקטים עתירי תקציב המצב שונה בתכלית- כמו כלל עם ישראל, אלה שהיו בשלבי בניה מתקדמים של פרויקטי יוקרה אכן הקפיאו את תהליכי התכנון והבניה למספר שבועות ולקחו זמן בכדי להתאושש. נכון לעכשיו בפרויקטים משמעותיים העבודה חזרה לסדרה ולא נרשמו שינויים בהיקף ובטיב ההזמנות. העבודה מול אדריכלים ומעצבים שמתמחים בפרויקטים יוקרה נמשכת כסדרה שכן מדובר בפרויקטים שמלכתחילה התכוונו להשקיע סכומים נכבדים בחומרי הגמר ואנחנו לא רואים שינוי תקציבי או במותגים אותם הם נוטים לבחור".
אדריכל איתי ליננברג תושב הרצליה, ושותף במשרד "רוזן ליננברג אדריכלים" מתייחס לדירות ונכסי היוקרה, ומסביר "פרוייקטי יוקרה שכבר היו בתהליך תכנון או בנייה עוד לפני ה 7 באוקטובר ממשיכים במלוא הקיטור ובמלוא המרץ, אפילו בקצב מפתיע. הלקוחות לא רק שלא החליטו להקפיא, אלא ביקשו לזרז כמה שיותר מהר את תהליך הבנייה. גם תקציב הבנייה, רכישת חומרים, עיצובים וכו אינו נפגע והמשיך כמתוכנן. הקושי הגדול הוא עמידה בלוחות הזמנים שנובע ממחסור בעובדים בשטח".
קראו גם:
עוד אומר ליננברג "בכל הקשור לפרוייקטי יוקרה חדשים של המאיון העליון כאן נרשמת סטגנציה, שגם מקורה במצב הרוח הירוד. ככל הידוע לי, לא נרשמו רכישות או עסקאות ענק גדולות בשרון. בכל הקשור לפלח שוק של העשירון העליון, עם דירות במחירי ביניים של כ 40 אלף ₪ למ"ר, כמו אלו המשווקות בפרוייקטים בשכונת גליל ים בהרצליה או ברמת השרון, יש קיפאון, אולם המחירים לא יורדים ויש הצופים אף עלייה חדה במחירי דירות הביניים, שימשכו את השוק למעלה".
עוד אומר ליננברג "עובדתית האוכלוסייה מתרבה. זאת, לצד גלי האנטישמיות בכל העולם, מאוסטרליה ועד ארה"ב, שמהוות סיבות נוספות לעלייה עתידית במחירי הדירות. אנחנו אופטימיים. מאמינים שנתגבר על האירוע הנוראי הזה. אם נחשוב טיפה קדימה בראייה מפוכחת, ואם ניקח בחשבון את הפרקטיקה – הרי בסופו של דבר – לאן נלך?".
