במכירת דירת מגורים, בדרך כלל, לא חלים מיסים. במידה ולמוכר יותר מדירה אחת ישלם מס שבח ליניארי ואולי, במקרים בודדים, ישולם היטל השבחה.
בבתים פרטיים קיימות זכויות בנייה רבות ומגרשים בייעוד צמודי קרקע יש יותר שינויים תכנוניים.
במכירת בית פרטי, יכולים לחול על המוכר מיסי מקרקעין. שמאי מקרקעין בהרצליה יכול לבצע הערכות מס ולבדוק את כל האפשרויות להקטנת המס או ביטולו.
המס הנפוץ ביותר שחל על מכירה של בתים צמודי קרקע הוא מס היטל השבחה.
מס שבח משולם כאשר למוכר יש יותר מדירה אחת או ששווי המכירה עולה על 4,500,000 ₪ או שהמכירה הושפעה מזכויות בנייה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצליה על היטל השבחה
מס היטל השבחה משולם עבור זכויות בנייה חדשות שלא ניצלנו. מה הכוונה חדשות? זכויות בניה אשר אושרו לאחר שקנינו את הבית.
על כל זכויות הבנייה עד ליום המכירה שילם כבר המוכר. אז אנחנו משלמים רק על התכניות שמוסיפות זכויות בנייה חדשות.
היטל השבחה משלמים כאשר ממשים את זכויות הבנייה. מימוש זה גם מפגש עם הכסף או מימוש הבנייה בפועל.
לכן, היטל השבחה ישולם במכירת הנכס או בבקשה לקבלת היתר בניה.
בהערכת שווי בית פרטי, שמאי מקרקעין בהרצליה צריך לרכז את כל המכלול התכנוני שחל על הקרקע ולאתר את כל זכויות הבנייה שקיימות במגרש.
מס היטל השבחה עומד על 50% משווי מ"ר מבונה ליום אישור התכנית.
דוגמה:
מוכר בית משכונת נווה עמל ביקש משמאי להעריך את זכויות הבנייה החדשות שאושרו.
לצורך הדוגמה: אושרו 100 מ"ר בקומה נוספת. שווי מ"ר בנוי היום 30,000 ₪ למ"ר, שווי מ"ר בנוי ביום אישור התכנית 18,000 ₪ למ"ר.
נתונים נוספים:
רווח ייזמי: 10%.
עלויות בנייה למ"ר: 7,000 ₪.
מקדם הצמדה למדד: 1.2
לצורך חישוב היטל ההשבחה, שמאי מקרקעין בהרצליה צריך בשלב הראשון ממ"ר בנוי להגיע למ"ר קרקע. את החישוב הזה יבצע השמאי בשיטת החילוץ.
לצורך חישוב היטל ההשבחה לא מעניין אותנו מה שווי למ"ר כיום. מעניין אותנו רק הערך במועד אישור התכנית.
18,000 ₪ בניכוי רווח ייזמי ועלויות בנייה יתנו לנו 9,400 ₪ שווי מ"ר מבונה. 9,400 * 50% מס * 100 מ"ר * 1.2 (מקדם הצמדה) = 564,000 ₪.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצליה על מס שבח
בהערכת שווי בית פרטי, שמאי מקרקעין בהרצליה צריך לבדוק מה משקלן של זכויות הבנייה בעסקה.
אם העסקה מושפעת מזכויות בנייה נוספות, שמאי מקרקעין בהרצליה צריך לשקול שימוש בסעיף 49ז לחוק מיסוי מקרקעין לחישוב מס השבח.
כאשר נמכר מגרש עם בית וותיק אשר לא מנצל את זכויות הבנייה במגרש, ברור לכולם שמהות העסקה זה זכויות הבנייה.
במקרה זה, רשות המסים תקבע כי רכיב הבית ייהנה מהפטור ממס ורכיב זכויות הבנייה ימוסה במס שבח מלא.
אם שווי הבית נניח 800,000 ₪, רשות המסים תתיר לנו להכפיל את שוויו לצורך העמסת כגויות הבנייה עד לתקרה של כ - 1,800,000 ₪.
איש שמאי דירות בהרצליה מחשב מס שבח ליניארי
מי שיש לו יותר מדירה אחת, ישלם מס שבח ליניארי. לאחר תיקון 76 לחוק מיסוי מקרקעין, בוטל הפטור ממס שבח למי שהחזיק דירה 4 שנים. כיום, כל השבח שנוצר עד שנת 2014 פטור ורק השבח משנת 2014 חייב במס.
לדוגמה:
אדם שרכש דירה בשנת 1990 ורוצה למכור אותה היום בשנת 2023 פנה לשמאי דירות בהרצליה על מנת לבצע בדיקה של המס הצפוי . סך שנות החזקה בדירה הוא 33. סך השנים משנת 2014 עד היום הוא 9.
לפיכך, שמאי דירות בהרצליה ייחס רק מקדם של 9/33 = 27%. 27% * 25% (שיעור המס) = כ - 7 %. 7% זה מס השבח שנשלם. אם הדירה נרכשה במיליון ונמכרה בארבעה מיליון, השבח הינו 3,000,000ש"ח * 7% = 205,000 ₪.
חשוב לדעת שאת תשלומי היטל ההשבחה והתשלומים לרשות מקרקעי ישראל ניתן לקזז ממס שבח.
בנוסף לתשלומי המס, ממס השבח ניתן לנכות את כל ההוצאות אשר השביחו את המקרקעין. סעיף 39 לחוק מיסוי מקרקעין מאפשר להפחית מתשלום מס השבח את הוצאות השיפוץ והבנייה. לצורך הכרה בהוצאות אלו, מומלץ לפניות לשמאי מקרקעין בהרצליה המתמחה בהיטל השבחה ומס שבח.
מה חשוב לדעת על תשלומים לרשות מקרקעי ישראל במכירת בית פרטי בהרצליה
הבדיקה הראשונה ששמאי מקרקעין בהרצליה צריך לעשות זה לבדוק האם שטחו של המגרש עולה על 280 מ"ר.
במשרדנו, א.פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
טלפון: 2698*
מוגש מטעם א.פז שמאות מקרקעין
