כאן נכנס לתמונה שמאי מקרקעין, שמביא איתו ידע ומומחיות שלא ניתן לזלזל בהם. במאמר זה נדון בחשיבות של לקיחת שמאי מקרקעין בהרצליה לצורך ביצוע בדיקות אלה.
בדיקת חוקיות הבניה
אחד התפקידים המרכזיים של שמאי מקרקעין בהרצליה הוא לבדוק את חוקיות הבניה של הדירה. השמאי צריך לבדוק האם כל השינויים ותוספות הבנייה שנעשו בדירה נעשו בהתאם להיתרי הבניה ולחוקי התכנון והבניה. בדיקה זו כוללת שני שלבים עיקריים:
1. לפני ההגעה לנכס, יפנה שמאי מקרקעין בהרצליה צריך לפנות לארכיב תיקי בניין של הוועדה המקומית. הפניה למחלקת הארכיב הינה במטרה לקבל את תכניות הבניה של הבית.
2. במועד הביקור בנכס השמאי יבצע מדידות לייזר לצורך אימות היתר הבניה של הדירה בהשוואה למצב הקיים. על שמאי המקרקעין בהרצליה לבדוק האם כל תוספות הבניה שנעשו בדירה, כגון הוספת חדרים או בניית מרפסת, נעשו עם היתרי בניה חוקיים ותואמים לשטחים המופיעים בהיתר. במקרים רבים, בעלי דירות מבצעים שינויים ללא היתרי בניה, מה שעלול לגרום לבעיות חוקיות בעתיד.
דוגמה לתרשים קומה מתוך תכנית הבקשה להיתר (קרדיט: הוועדה המקומית לתכון ובנייה):
בדיקת תקינות הרישום המשפטי
מלבד חוקיות הבניה, ישנה חשיבות גדולה לבדוק את תקינות הרישום המשפטי של הדירה או הבית. רישום זה כולל את כל המסמכים המשפטיים הקשורים לדירה, כגון נסח טאבו, תשריט בית משותף, אישורי זכויות מהמנהל, חברה משכנת ועוד. הבדיקה המשפטית כוללת מספר שלבים:
1. שמאי מקרקעין בהרצליה יבדוק את המסמכים המשפטיים של הדירה כדי לוודא שהדירה רשומה על שם המוכר ושאין עליה עיקולים או הערות אזהרה שיכולות להוות בעיה ברכישה או במכירה.
2. שמאי מקרקעין יבצע בדיקת זכויות ממנהל מקרקעין ישראל. מטרת הבדיקה היא לבחון את הרקע המשפטי, איזו קיבולת בניה מותרת על פי הסכם החכירה, מה התנאים להארכתה ומה השימוש בנכס על פי הסכם החכירה. בדיקה זו חשובה ביותר היות וקיימים מצבים שבהסכם החכירה קיימות מגבלות לביצוע תוספות בנייה, העברת זכויות ועוד. במקרים רבים, בהסכם החכירה מופיעה קיבולת בניה הנמוכה ממה שניתן לבנות על פי תכנית עירונית תקפה. במקרה זה, שמאי מקרקעין בהרצליה צריך לציין עובדה זו ולהאיר את עיני המוכר או הקונה לעניין השלכות מיסוי מקרקעין לרשות מקרקעי ישראל.
3. שמאי מקרקעין יבדוק את תשריט הבית המשותף לעניין תקינותו והתאמת התשריט לנסחי הטאבו. נסח הטאבו, בפועל, מבוסס על תשריט הבית המשותף המופקד במשרדי רישום המקרקעין של משרד המשפטים. אם קיימת אי בהירות לעניין הרישום המשפטי, הדבר יכול למנוע קבלת משכנתא. נכס שקיים לגביו קושי לקבל משכנתא הוא נכס בעייתי ופחות סחיר. בעיות סחירות פוגעות בשווי המקרקעין ביחס לבתים או דירות עם רישום תקין.
דוגמא לתרשים קומה מתוך תשריט הבית המשותף (קרדיט: משרד המשפטים):
יתרונות נוספים של לקיחת שמאי מקרקעין בהרצליה
מעבר לבדיקת חוקיות הבניה ותקינות הרישום המשפטי, שמאי מקרקעין בהרצליה מביא איתו יתרונות נוספים שיכולים לסייע ברכישת הדירה:
1. הערכת שווי הנכס: השמאי יוכל להעריך את שווי הנכס בצורה מדויקת, כדי לוודא שאתם לא משלמים יותר מדי על הדירה או לא מוכרים אותה במחיר זול מדי. הערכה זו מתבצעת בהתבסס על נתונים רבים, כולל מצב הנכס, מיקום, שוק הנדל"ן ועוד.
2. בדיקת מצב הנכס: שמאי מקרקעין בהרצליה יבצע בדיקה ויזואלית, לא פולשנית לנכס. מטרת הבדיקה הינה איתור ליקויים כמו סדקים, בלאי ואת רמת ההשקעות שבוצעו בדירה. במידה ויגלה שמאי המקרקעין נזקי מים , ייתן השמאי התייחסות לכך בחוות דעתו.
3. סיוע בתהליך המשא ומתן: הערכת השווי המדויקת והבדיקות המקיפות של השמאי יכולות לסייע לכם בתהליך המשא ומתן עם המוכר או הקונה, כדי להשיג תנאים טובים יותר בעסקה.
סיכום
רכישת דירה הינו תהליך מורכב, וישנן בדיקות רבות ששמאי מקרקעין צריך לבצע. לקיחת שמאי מקרקעין לצורך בדיקת חוקיות הבניה ותקינות הרישום המשפטי היא צעד חשוב שיכול לחסוך לכם הרבה כאבי ראש ובעיות עתידיות. השמאי מביא איתו ידע ומומחיות בתחום הנדל"ן והמשפט, ויכול לסייע לכם לוודא שאתם מבצעים עסקה בטוחה ומשתלמת.
מוגש מטעם: א.פז שמאות מקרקעין
פורסם לראשונה: 14:32, 06.08.24
