בלא מעט מהמקרים השוכר מטיח במשכיר דברים כמו: "תלך לבית המשפט מה יעשו לי?" או "אף אחד לא יוציא אותי מכאן" וכיוצ"ב.
המשותף לכל הלקוחות האלה הוא תחושת התסכול, שכן נכס שנמצא בבעלותם מוחזק בידי שוכר אשר עושה בו כבתוך שלו והחשש שלהם להתקשות בהליך הוצאת השוכר מהדירה.
כעורך דין שעוסק שנים רבות במקרקעין בכלל ומייצג בהליכי פינוי שוכר בפרט - הדבר הראשון שאני עושה כדי להרגיע את אלה הפונים אליי לייעוץ במקרים כאלה הוא להסביר בנחת שיש לי פתרון מהיר ויעיל לפינוי שוכר שכאשר הוא מבוצע נכון, הדירה תוחזר להם במהירות והם ישובו לקבל את דמי שכירות שמגיעים להם.
לאחר מכן אני מציג להם בצורה מקצועית את התהליך הכי מהיר של פינוי המושכר, בהתאם לדרך שאני מפתח כבר שנים ובהצלחה רבה יש לומר:
שלב ראשון – בדיקת המקרה האישי ובחינת פתרון טרום משפטי
במשך השנים הרבות בהן אני עוסק בתחום פינוי המושכר, גיליתי כי במקרים מסוימים ניתן לפטור את המחלוקת מול השוכר במסגרת הליך מקדים אותו אני מגדיר כ"הליך טרום משפטי".
מטרת הליך זה הוא ליצור מסגרת תנאים ודרישות קשיחות, שרק ביצוען על ידי השוכר באופן מדויק יאפשר לו להימנע בהליך משפטי ולעיתים אף להחזיק בדירה לפרק זמן מוסכם קצר נוסף.
ככל שההליך הטרום משפטי מצליח - הרי שהליך פינוי המושכר הסתיים בהצלחה יתרה וללא צורך בתביעה לפינוי מושכר. לעומת זאת, כאשר ההליך הטרום משפטי לא צלח, רק אז מתקבל מבחינתי האור הירוק להגשת תביעה מיידית לפינוי המושכר.
שלב שני – הגשת תביעה לפינוי מושכר בבית המשפט
בשנת 2008 בוצע תיקון בתקנות סדר הדין האזרחי תשמ"ד 1984, שקיצר מאוד את הליך פינוי המושכר בבית המשפט, שעד אז היה עלול להימשך למעלה משנה, לפרק לזמן קצר של כחודשיים בלבד.
בכדי לקצר את פרק הזמן לפינוי השוכר, קבע המחוקק כי במסגרת הליך משפטי זה הדיון יתמקד בהפרות הסכם השכירות שמהוות עילה משפטית לפינוי המושכר בלבד ולא במחלוקות כספיות בדבר גובה החובות ו/או נזקים נוספים.
אין בכך ויתור על טענות הצדדים ולמשכיר יש זכות להגיש תביעה נוספת, נפרדת, הכוללת טענות כספיות כנגד השוכר, בגין אותו עניין וזאת במקביל לתביעה לפינוי מושכר או לאחר סיום הליך פינוי המושכר. ככלל, המלצתי בעניין זה היא לנקוט בהליך כספי לאחר השלמת הליך פינוי המושכר שאז יש בידי המשכיר נתונים מלאים בדבר הנזק הכספי שנגרם לו.
מטרת התביעה לפינוי מושכר היא בעיקר לזכות בפסק דין המורה על פינוי המושכר מכל אדם וחפץ השייך לשוכר ולמי מטעמו ובנוסף, לפסיקת הוצאות משפט ושכר טרחת עו"ד כנגד השוכר.
עם מתן פסק הדין לפינוי מושכר ניתנים לשוכר בדרך כלל, 15 ימים לפינוי עצמי של המושכר ואם הוא לא מפנה את המושכר, יש להמשיך לפעול לפינוי השוכר במסגרת הליכי הוצאה לפועל.
השלב השלישי – הליך הוצאה לפועל לפינוי המושכר
זהו השלב האחרון שסיומו הוא בפינוי פיזי של השוכר מהדירה, בליווי של משטרת ישראל שמסייעת בפינוי.
הליך ההוצאה לפועל לפינוי מושכר מורכב משלבים שיש לבצע בדייקנות על מנת לקבל אישור מההוצאה לפועל לפנות את השוכר מהמושכר.
ביצוע מדויק ומהיר של התהליך, יביא לתוצאה מהירה של פינוי השוכר מהמושכר בטווח זמנים של כ- 30 ימים בלבד. יחד עם זאת, אי ביצוע נכון של התהליך, עלול לעכב את פינוי המושכר בהוצאה לפועל במשך זמן ניכר, עיכוב שגורם נזק ישיר לכיס של המשכיר.
במסגרת הליך ההוצל"פ לפינוי מושכר נעשה שימוש בקבלן פינוי הרשום כמורשה מטעם ההוצל"פ על מנת לסייע בחלק הפיזי של הפינוי והחלפת המנעול של דלת הדירה.
אין דבר משמח יותר מאשר להחזיר לבעל נכס את המפתח לדירה שלו. במהלך השנים הרבות בהן אני עוסק בתחום זה, אינספור בעלי דירות הגיעו למשרדי בתחילת התהליך עם פנים נפולות ופגועות מהיחס מצד השוכר שמתעלל בהם. לכן, השבת מפתח הדירה למשכיר הנה ה"שיא" בתהליך פינוי המושכר מבחינתי ולדעתי גם מבחינת הלקוחות.
השלב האחרון – גביית הנזקים הכספיים שנגרמו למשכיר
בנושא גביית החובות הכספיים קיימת חשיבות לביטחונות שנמסרו במסגרת הסכם השכירות מהשוכר והערבים מטעמו, ככל שישנם.
ערבות בנקאית, ככל שנמסרה, ניתנת לגבייה מיידית מהבנק בעוד שהמחאות ו/או שטרי בטחון, עם או בלי ערבים, ניתנים לביצוע רק במסגרת הליכי הוצאה לפועל.
לעיתים יש הזדמנות יצירתית לקבל את דמי השכירות מהשוכר כבר במסגרת ההליך המשפטי לפינוי המושכר
בלא מעט מקרים של הליכי פינוי מושכר, לאחר שבית המשפט מורה על פינויו בשל הפרות השוכר, השוכר או השוכרים שמבינים כי "שעון החול" נגמר והם על סף פינוי מהמושכר, מבקשים שהות קצרה נוספת להחזיק במושכר.
זוהי בדיוק הנקודה בה יש להפיק מהמצב את המירב ולקבל מהשוכר תשלום מירבי על חשבון החוב שלו למשכיר וכן עבור פרק הזמן בו יתאפשר לו להמשיך להחזיק בדירה.
כלומר, בכפוף לתשלום סכום כספי משמעותי שישולם לאלתר, תינתן לשוכרים שהות מסוימת לפינוי המושכר. כמובן שלהבטחת התשלום אני דואג לערוך מנגנון מיוחד בו ניתן צו לפינוי המושכר באופן מידי, שנדחה כנגד תשלום בפועל של דמי השכירות.
בכך ניתן לזכות ב"שתי ציפורים במכה", ראשית, ניתן צו משפטי במסגרת פסק דין לפינוי המושכר שבסופו השוכרים יפנו את המושכר ויחזירו את החזקה למשכיר. שנית, מבוצעת גבייה מיידית ומשמעותית של חוב כספי ובכך המשכיר מצמצם את הנזק הכספי שנגרם לו.
שיהיה בהצלחה !
המידע המשפטי המוגש מהווה מידע כללי בלבד ואינו מהווה תחליף לקבלת חוות דעת ו/או ייעוץ משפטי.
