הישג לבעלי הקרקעות הפרטיים בחוף התכלת: לפני מספר ימים הועלתה לאתר מינהל תכנון זמין תכנית מתוקנת לקראת הפקדה המקבלת את עיקרי ההתנגדויות הציבוריות שהובעו וכוללת תיקון למסמכים הקודמים.
תכנית הדמיה של חוף התכלת תכנית הדמיה של חוף התכלת
תכנית הדמיה של חוף התכלת
(צילום הדמיה: קייזר אדריכלים)
כזכור, בחודש ספטמבר 2019 הזינה הועדה המחוזית את מסמכי תכנית חוף התכלת (הר 2200 א) בהרצליה במינהל תכנון זמין לקראת הפקדה מתוך כוונה לקיים דיון על הפקדת התוכנית בוועדה המחוזית לקראת סוף אותה שנה. בעקבות התנגדות נחרצת וביקורת של עורכי הדין יוסי מוסרי ומורן חביב המייצגים למעלה מאלף בעלי זכויות במתחם, הועדה המקומית משכה את התכנית לבדיקה חוזרת.
מדובר בתכנית המונה כ 12,500 יח' דיור ועוד מאות אלפי שטחי תעסוקה ומסחר המתפרסת על פני כ- 2000 דונמים מצפון למלון מנדרין.
בתכנית המתוקנת שאותה הכין עורך התכנית אדריכל דני קיייזר (שמונה מטעם עירית הרצליה להכין את תכנית חוף התכלת), במקום 7 מתחמים שנקבעו בתכנית הקודמת, כעת נקבעו 4 מתחמי תכנון לאיחוד וחלוקה מתוכם 3 מתחמי תכנון עיקריים לצורך קבלת זכויות - המתחם הצפוני מעל המרינה בהרצליה, המתחם האמצעי והמתחם הגובל בסי אנד סאן. מתחמים אלה תואמים גאוגרפית את מיקומי הגושים והחלקות.
בתכנית הקודמת נעשתה חלוקה מלאכותית למתחמי משנה כך שנוצר שוני משמעותי ברמת הצפיפות בין המתחמים כאשר אחד מהם כלל לא מקבל זכויות למגורים ועל אחרים העמיסו שטחים חומים וירוקים, או חלקות שקיבלו צפיפות גבוהה בעוד אחרות צפיפות נמוכה. העיוות הכי גדול היה כלפי אחד מאותם 7 מתחמים שהיה מורכב כולו מבעלי קרקעות פרטיים שלא קיבל כלל יחידות דיור אלא פארק חופי, מלונאות ומבני ציבור כך שמי שמוקצה למתחם הזה חווה הפגיעה בולטת למרות שמדובר בגוש המערבי.
כעת בעקבות הביקורת בתכנית החדשה גם נושא פיזור הזכויות תוקן כך שכל מתחם מקבל יחידות דיור ואין מצב שהמלונאות מתרכזת במתחם אחד.
עו"ד יוסף גיא מוסריעו"ד יוסף גיא מוסרי
עו"ד יוסף גיא מוסרי
(צילום: יח"צ)
לדברי עוה"ד מוסרי וחביב "אנו שמחים שהועדה הבינה שעל פי תקן 15 הקצאה מלאכותית למתחם סותרת את הוראות החוק. מצב שכל מתחם מקבל זכויות באופן שונה ממשנהו לא היה עומד במבחן ההתנגדות.
עורכי הדין יוסי מוסרי ומורן חביב אמנם מביעים סיפוק מכך שהועדה המקומית הפנימה את הביקורת אולם מתריעים כי המלאכה עוד לא נסתיימה. מעיון בנספח הבינוי ניכר כי הועדה בחרה בבניה מרקמית לא גבוהה שזה בזבוז משאב הקרקע ואי ניצול מקסימלי של זכויות הבניה שניתן לאכלס בגבולות התכנית.
כעת תכנית המתאר הר 2200 א' אמורה להיות מופקדת בתקופה הקרובה ולדברי עוה"ד מוסרי וחביב, הקריאה להגדיל את כמות יחידות הדיור תתברר בדיון בהתנגדויות. לדבריהם רמת הצפיפות הנוכחית אינה מתאימה לתכנית מודרנית וביחוד לאחר שמגבלת הגובה בעקבות פינוי שדה דב בוטלה. בתכניות אחרות כמו שדה דב ששטחה כ- 1300 דונם מתוכננים כ- 17,000 יחידות דיור ובפי גלילות השכנה יש למעלה מ 14,000 יחידות דיור בשטח של 1870 דונמים ופי 3 שטחי מסחר ותעסוקה ממה שמוקצה בחוף התכלת. לדבריהם, בתכניות השכנות יש ניצול מקסימלי של הקרקע לפינוי ואין שום סיבה שבקרקע בנויה נטולת בעיות, הגובלת לשטח בנוי, לא ינוצל משאב הקרקע ולא תינתנה זכויות בניה מקסימליות ובמקום זאת תשמש ריאה ירוקה לתל– אביב תוך פגיעה בבעלי הזכויות והתעלמות מהצורך הלאומי של מצוקת הדיור והגדלת היצע הדירות.
חוף התכלת משופע בבעלי קרקעות כאשר קיימת חלוקה מאד ברורה בין חברות המחזיקות מאות דונמים לבין מאות ואלפי בעלים פרטיים. עורכי הדין יוסי מוסרי ומורן חביב מזהירים כי אלה עלולים למצוא את עצמם ללא יחידות דיור ולכן הם פועלים על מנת לאגד את כל בעלי הקרקעות הפרטיים לצורך הגשת התנגדות כוללת וקבלת זכויות שוויוניות שכן לדבריהם, רק איגום זכויות יסייע לבעלים בקבלת מגרשי תמורה מאוחדים והקטנת הנזק של פירוק שיתוף עתידי. לדבריהם, מבחינת בעלי הזכויות בתכנית מדובר בחלון זמן קריטי. מאחר ומרגע שתופקד התכנית יהיה פרק זמן קצר של 60 יום להגשת התנגדויות ולשמירה על הזכויות וההיערכות לכך מתבצעת ממש בימים אלה. הצטרפות להסכם שיתוף המאגד בעלי קרקעות פרטיים רבים חיונית להשגת המטרה שבסופה יקבלו בעלי הקרקע הפרטיים את מלוא הזכויות המגיעות להם ללא קיפוח.
עיקרי התכנית המתוקנת
3 מתחמים עיקריים לצורך הקצאת זכויות הבניה:
מתחם צפוני – מעל למרינה בהרצליה – 3700 יח' דיור ושימושים מעורבים למגורים ומשרדים
מתחם 2 המרכזי – 5750 יח' דיור וכ- 250 אלף מ"ר מסחר ותעסוקה
מתחם דרומי נושק ל 3700 למלון מנדרין – 3700 יח' דיור + שימושים מעורבים למגורים ולמסחר ולמשרדים.