כתבה: מאור קסנטיני
הנדל״ן בארה״ב נמצא במגמה חיובית כבר תקופה ארוכה, והשקעות נדל״ן בארה״ב כבר אינן מנת חלקן של ישראלים הרפתקניים בלבד, אלא מצויות בלב המיינסטרים של אפיקי ההשקעה כמעט בכל בית בישראל. מטבע הדברים, ישנן מספר חברות בשוק המציעות השקעה בנדל״ן בארה״ב לקהל הישראלי, אולם רילקו נדל״ן מצליחה לבלוט מעל המתחרות שלה, ומציעה לשותפיה השקעה משותפת תוך שמירה על ביטחון, רמת סיכון נמוכה ופוטנציאל רווח גבוה. כעת החברה מגייסת שותפים לפרויקט התשיעי שלה בארה"ב בשנה החולפת, המותאם בדיוק לקהל הישראלי.
הצמיחה של קליבלנד
אוהיו נמצאת במערב התיכון של ארה״ב, באזור המכונה כיום ״חגורת החלודה״ של ארה״ב. היא המדינה השביעית בגודלה בארה״ב מבחינת מספר תושבים. מצפון, גובלת אוהיו בימת אירי, אחת מחמש הימות הגדולות של צפון אמריקה. קליבלנד, נמצאת על הגדה הדרומית של אגם אירי, לא רחוק מן הגבול עם פנסילבניה. בעשר השנים האחרונות, הושקעו כ-19 מיליארד דולרים בפיתוחה של קליבלנד, שהביאו לשגשוג ופריחה כלכלית משמעותיים לעיר ולאזור.
הפרויקט החדש של רילקו, נמצא בווסטלייק, אחד האזורים היוקרתיים של קליבלנד רבתי, כאשר ההכנסה השנתית הממוצעת לנפש קרובה למאה ועשרים אלף דולר בשנה, יותר מכפול מהממוצע בארה"ב. המבנה עצמו ממוקם על ״דרך דטרויט״, רבע שעה נסיעה מאזור הדאון טאון של קליבלנד, ובסמוך להמון מבני מסחר ומשרדים אשר נמצאים בסביבתו. שטח הבניין הינו 47,078 סקוור פיט (קצת יותר מ-4,300 מטר מרובע).
העסקה בנויה כך, שרילקו והשותפים ירכשו את המבנה, הנמצא כיום בבעלות הבנק First Federal Lakewood bank, ולאחר מכן יחכירו את המבנה באופן חלקי לבנק בחזרה. הבנק למעשה מהווה מה שמכונה ״שוכר עוגן״: לבנק יש שני חוזי שכירות למרבית שטחי ההשכרה בבניין, ל-12 שנים ול-20 שנים. היות ומדובר בגוף יציב פיננסית כמו בנק, אשר קשור למבנה בחוזה ארוך טווח, מדובר בעסקה בסיכון נמוך במיוחד: רוכשים מבנה, וההכנסה ממנו כמעט מובטחת בהיותו גוף בנקאי איתן. משרדים נוספים המהווים את יתרת שטחי ההשכרה במבנה, מושכרים לעורכי דין וחברות נוספות, בחוזי שכירות לתקופות של מספר שנים קדימה. חלק קטן מן המבנה טרם הושכר, וכאשר תושלם השכרת המבנה כולו, תתקבל תשואה על ההשקעה מהשכרת הנכס, וכן אפסייד יפה בסוף תקופת הפרויקט, כאשר המבנה יימכר.
השיטה של רילקו
העסקה של רילקו מתבססת על האסטרטגיה של החברה בשנים האחרונות לייצר תשואה שוטפת ויציבה לשותפיה להשקעה. השיטה עובדת כך: רוכשים מבנה קיים (נדל״ן מניב), אשר מאוכלס ברובו או כולו, משכירים אותו לתקופה של כמה שנים, כאשר דמי השכירות המשולמים מהווים את התשואה על סכום ההשקעה. לאחר מכן, בתום התקופה, מוכרת רילקו את הנכס ברווח, בזכות עליית שווי הנכסים באזור: הסיכויים לעליית ערך הנכס בקליבלנד הם טובים מאד: קליבלנד היא עיר אטרקטיבית מאד, ונמצאת בתנופה וצמיחה כבר שנים רבות. העיר מציעה מקומות עבודה איכותיים, והמומחים מעריכים שהתשואה משכירות בעיר עשויה לגדול. היופי באסטרטגיה הזאת, טמון ברמת הסיכון הנמוכה: אם המבנים כבר מושכרים, ולשוכרים יציבים ואיתנים, המשקיע הישראלי מקבל את מה שהוא רוצה: סיכון נמוך וראש שקט: פשוט עוקבים אחר הכסף שנכנס בזמן וישנים טוב בלילה.
מעבר לכך, ברילקו לא מגייסים לקוחות, אלא שותפים להשקעה: בכל פרויקט, משקיעה רילקו מכספי החברה ביחד עם השותפים. לא מדובר ב״גזירת קופון״ וממשיכים הלאה לפרויקט הבא. ברילקו משקיעים ביחד עם המשקיעים גם בפרויקט הזה באוהיו, היות והם מבינים את הפוטנציאל העסקי הגבוה אשר גלום במבנה.
רילקו נדל״ן היא מן החברות הראשונות שהשכילו להבין, שהשקעה בארצות הברית צריכה להיעשות בצורה מושכלת, מחושבת ומדודה, תוך הישענות על ניסיון מצד אחד, ונתונים ומחקר מצד שני. הביטחון של רילקו בעסקאות שלה, מאפשרת לרילקו להיות שקופה עם שותפיה לכל אורך הדרך, כאשר היא מספקת דו״חות רבעוניים באופן קבוע, המסבירים בדיוק את מצב הדברים במיזם, מה שעוזר לשותפים להבין שהם בידיים טובות.
