מה צריך לדעת לפני שבוחרים שמאי מקרקעין בהרצלייה? אחת הסיבות להתפתחותה של הרצלייה הינו השיפור התכנוני המתמיד הנעשה על ידי מוסדות התכנון.
בכתבה זו נדבר על שתי תכניות בניין עיר. תכנית מתאר מופקדת מספר הר/2350 ותכנית מאושרת הר/2029.
בנוסף, נדבר על השינויים התחבורתיים העתידיים הצפויים ומיסוי רשות מקרעי ישראל החל על המקרקעין ממבטו של שמאי מקרקעין בהרצלייה.

תרשים התוכניתתרשים התוכנית
תרשים התוכנית
(מתוך האתר המקוון של משרד האוצר)

מחיר הקרקע נקבע על פי השימוש המותר. לדוגמא, קרקע שבה היקף הבנייה המותר הינו 180 מ"ר, נמוך מאותו גודל מגרש בו מותרת בנייה בהיקף של 270 מ"ר.
היקף הבנייה בכל מגרש נקבע על ידי הוועדה המקומית והמחוזית לתכנון ובנייה.
בהרצלייה קיימת בניה צמודת קרקע וותיקה. אפשרויות הבינוי שנקבעו בתכניות הוותיקות אינו מיועד לצפיפות האוכלוסין כיום.
כל ערי ישראל מעדכנות את תכניות בניין העיר, את היקף הבנייה בהתאם לצרכי העיר המשתנים.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצלייה על שכונת נווה עמל?

שכונת נווה עמל הינה שכונה וותיקה הממוקמת בחלקה המזרחי של הרצלייה.
בתי מגורים רבים בשכונה נמצאים בבעלות רשות מקרקעי ישראל ומוחכרים לאנשים פרטיים.
בשנת 2015 אושרה בהרצלייה תכנית מפורטת שמספרה הר/2029 לשכונת נווה עמל. התכנית מגדירה את הוראות הבינוי בשכונה ומחלקת את השכונה לאזורי תכנון.
התכנית מגדירה את כמות זכויות הבנייה בכל מגרש לרבות מספר המפלסים, שטחים נלווים, מרתפים, כמות יחידות דיור ועוד.
שמאי מקרקעין בהרצלייה נדרש לידע מעמיק בכל רזי התכנית ושליטה בכל מתחמי התכנון שהתכנית מגדירה.
התכנית מגדירה זכויות בנייה אשר משפיעות על שווי המקרקעין בצורה ניכרת. מכח התכנית ניתן להרחיב את הבינוי הקיים בקרקע ולהוסיף יחידות דיור נוספות.
מחירם מגרשים עם בתים וותיקים מושפע מזכויות הבנייה שמגדירות תכניות בניין עיר המאושרות והמופקדות.

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצלייה על תכנון כללי?

תכנון כללי מהווה מגמה. התכנון הכללי הינו תוצר של כחזון שהוגה הוועדה המחוזית לתכנון ובניה.
עם הזמן, מופקדות תכניות עירוניות רבות אשר מתיימרות להגדיל זכויות בנייה במגרשים ובכך להעלות את שוויין של המקרקעין.
אישורן של תכניות בניין העיר המופקדות רבות נדחה בסופו של דבר או שמאושר בכפוף לשינויים.
שמאי מקרקעין בהרצלייה נדרש להתעדכן אחר התכניות המופקדות, שמהן ניתן לקבל תמונת מצב על מדיניות התכנון ולנסות ולחזות שינויים שבכוחם להשפיע על שווי המקרקעין.
התכנית הכללית להרצלייה מספר הר/2350 מצויה בשלבי הפקדה. התכנית קובעת מדיניות תכנונית כללית לעיר.
התכנית המופקדת מדגישה את התפתחותה של הרצלייה ב - 15 השנים הבאות בנושאים הבאים:
בנייה ירוקה וסביבה ירוקה, צביון קהילתי, התחדשות עירונית, פיתוח ההי-טק, תיירות פנים וחוץ, אקדמיה ותשתיות.
התכנית מוסיפה 13,000 יחידות דיור ו - 3,074,000 מ"ר שטחי מסחר.
כמו כן, התכנית מתווה מסגרת תכנונית אשר תייעל את כוחה של הוועדה המקומית לאשר תכניות בניין עיר.
איך השינויים התכנוניים משפיעים על שווי הדירה או הבית הפרטי שברשותי?
נכסי מגורים:
מי שמבקש לבצע עסקה במגרשים צמודי קרקע בהרצלייה, רצוי שייעזר בשמאי מקרקעין.
שמאי מקרקעין בהרצלייה יידע לכמת את התכנון הכללי, לזהות את מיקום המגרש שברשותכם ביחס לאזורי התכנון השונים של התכניות העירוניות ולחשב את שווי המגרש שברשותכם.
כידוע, זכויות בנייה שוות הרבה כסף והן בין המרכיבים העיקריים בשווי המקרקעין שברשותכם.
התכנון העירוני מגדיל את שווי הקרקע שברשותכם מביא אתו גם תשלומי מיסוי מקרקעין, כמו מס שבח, היטל השבחה, תשלום לרשות מקרקעי ישראל ועוד.
נכסים עסקיים:
אם אתם מבצעים עסקה במקרקעין בייעוד עסקי, יש לשים לב להיקף הבינוי המאושר והעדכני במגרש. בניגוד לקרקע בייעוד מגורים, בקרקעות בייעוד מסחרי אין הטבות סוציאליות במס שבח.
ביצוע עסקה בקרקע בייעוד מסחרי, מצריכה ליווי של שמאי מקרקעין על מנת לבצעה בצורה אופטימלית.
במידה ולא תכללו במכירה את מכלול זכויות הבנייה שמקנה התכנון העירוני במקרקעין, תדרשו לשלם היטל השבחה גם על זכויות הבנייה שלא גביתם בגינם במועד המכירה.
מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצלייה על מערכת הסעת המונים?
מחקרים מראים, גם אם מערכת הסעת ההמונים גורמת לצפיפות ומטרד, עדיין, מחירי המקרקעין בסביבתה גבוהים.
שמאי מקרקעין בהרצלייה נדרש להתייחס להשפעה הכלכלית והחיובית הצפויה על נכסי המקרקעין הנמצאים בתוואי התכנון של הקו הירוק.
על פי מפת תכנון הקו הירוק מאתר נת"ע, הקו יחצה את דרך אלטניולנד מדרום ויסתיים ברחוב שדרות אבא אבן.
בנוסף לקו הירוק, בהרצלייה עתיד לקום גם קו המטרו. אחד ממכפילי הכח של מערכת הסעת ההמונים היא התממשקות קווי המטרו עם קווי הרכבת הקלה.
שמאי מקרקעין בהרצלייה בבואו להעריך שווי דירה, בית פרטי או חנות, נדרש לקחת בחשבון כמה משתנים יחד. השמאי נדרש לתת ערכי שווי לתכנון העירוני התהליכי והשינויים התחבורתיים.

מפת קווי המטרו בהרצלייה מפת קווי המטרו בהרצלייה
מפת קווי המטרו בהרצלייה
(באדיבות נת"ע)

מה צריך לדעת שמאי מקרקעין בהרצלייה על מיסוי מקרקעין?

מיסוי מקרקעין הינו נושא מורכב ולא כל שמאי מקרקעין יודע לנתחו כנדרש . קיימים מספר סוגי מיסוי מקרקעין עיקריים החלים על בתים פרטיים בבנייה צמודת קרקע ונכסים מסחריים כמו חנויות, משרדים ועוד.
ללא ליווי של שמאי מקרקעין בהרצלייה, בקלות ניתן לעשות טעויות ולשלם מיסוי יתר עקב תכנון לקוי של העסקה.
בין כלל מיסי המקרקעין שצוינו, נתייחס למיסוי המשולם לרשות מקרקעין ישראל (רמ"י).
מיסוי לרשות מקרקעי ישראל בבסיסו הינו סוציאלי ומטיב עם חוכרי מגרשים קטנים יחסית.
על פי הרפורמה ברשות מקרקעי ישראל, בתנאים מסויימים ניתן לקבל בעלות על מגרשים אשר מוחכרים מרשות מקרקעי ישראל.
רשות מקרקעי ישראל החליטה על הרפורמה במטרה להקנות בעלות על מגרשים לחוכרים ובכך להוריד עומסים מהרשות ולהקל בביצוע עסקאות וניצול זכויות בנייה.
לצורך בדיקת הקניית בעלות על פי הרפורמה יש להתייעץ עם שמאי מקרקעין לצורך קבלת מידע על הדרך הטובה ביותר תוך תשלום מס מנוך ככל הניתן אם בכלל.
במגרשים אשר הגדולים מ - 280 מ"ר הקניית הבעלות תתבצע בתשלום עבור יתרת זכויות הבנייה במגרש (היוון).
במגרשים הקטנים מ - 280 מ"ר הבעלות בתנאים מסויימים תועבר לחוכר ללא תשלום.
במכירת או רכישת מגרש המוחכר מ רשות מקרקעי ישראל יש לבדוק את הסכם החכירה ולהבין מה קיבולת הבנייה המותרת על פי החוזה.
אם קיבולת הבנייה המוחכרת בחוזה החכירה נמוכה, זכויות הבנייה מכח תכניות בניין עיר לא בהכרח יהיו ניתנות לניצול ללא קבלת אישור ותשלום מהותי נוסף לרשות מקרקעי ישראל.
במשרדנו פז שמאות מקרקעין, שמאי מקרקעין עם ניסיון של עשרות שנים הבקיאים במגוון תחומי שמאות המקרקעין.
למשרדנו, הכרות רבה עם תחומי מיסוי המקרקעין וניצול זכויות בנייה. ידוע, כי בעסקת מקרקעין רב הנסתר על הגלוי, ולכן, אנו נשמח לתת לכם ייעוץ חינם בכל סוגיה.
פז שמאות מקרקעין.
טלפון: 2698*
המידע הינו כללי בלבד ואינו משפטי. בביצוע פעולה במקרקעין יש להתייעץ עם גורם מוסמך.